买房贷款 ABC - 2011

总体来说，全美国房屋售价仍不断下滑，可是大华府地区的房价却有稳步上升的趋势。

每年的春夏是一年中房产交易最为热络的季节，房屋买卖成交量通常会大幅上扬。一般初春一开始，房价就出现开低走高的趋势，更出现加价未必抢得到的现象。大家都打算乘现在自住贷款利率属历史最低点的好时机购屋。尽管最近30年固定贷款利率有所上扬，约在5%左右。 30万的贷款，加地税及保险费，每月月供总计约在$2,000左右。用原本需付给房东的租金来为自己供楼，所付之利息又通常能抵税，何乐而不为？如果在房市低价位时购入房产，就等于给自己争取了一个在房市中大赚的好机会。善用银行的贷款资金，利用杠杆效应在房市上致富是聪明如你的人的选择。

准备购屋前，一定先与贷款公司联系，申请贷款预审合格书（pre-approval letter)。贷款经纪人会根据您最近一个月的薪水单及近两年W-2，联邦报税单和信用报告告诉您适合看多少价位以内的房子，月付多少，最多能贷多少款等等。在与贷款经纪人讨论后再看房子，才不会浪费您和房地产经纪人的时间和精力。您可与贷款经纪人商讨最佳的贷款方案：还期30年，还是15年，是否做浮动利息的贷款等等。

一．自住房贷款方案
 
（一）自住房贷款方案，分为查收入与不查收入两种：

 
1．查收入贷款方案需要申请人能够提供最近一个月的薪水单 (pay stabs)，近两年的w-2, 近两年的联邦报税单（Form 1040）。申请人在目前的工种工作须满两年以上， 工资才被承认。买房的首付可用亲戚的无偿赠予。自雇者须提供近两年联邦报税表。信用分数不低于620分。

2．不查收入贷款方案即是无需提供任何书面与收入相关的文件，但有些条件上的限制。 如信用分数680以上，头款30%以上，其中的5%必须是借款人自己的存款。

（二）获取贷款的预先准备工作：

1. 保持良好的信用记录与分数
信用分数在740分以上即可拿到最佳利率。 如分数在740分以下，各个银行有不同的利息调整政策。

注意：

1)不要集中申请或关闭信用卡，这会导致信用分数骤降。
2)尽量少申请百货公司、商店的信用卡，得不偿失。
3)在准备房屋贷款之前尽量不要申请其它贷款，如汽车、商业贷款。
4) 一定不要拖欠信用卡帐单，或现有的房贷。
5）不要频繁让商家查看您的信用报告，会降低分数。

6）尽量付清医生诊所的账单。如有异议要及时解决，以免诊所把您的欠款信息转给收账公司。一旦收账公司接手，您的信用分数可能骤降。

您可以利用联邦允许每人每年可免费得到三家信用公司（Experian, TransUnion & Equifax)报告的机会，仔细查看是否有错误之处，并要及时向上述三家信用公司申请修正错误，申请快速恢复良好信用分数。

2. 银行帐户
准备好自己的首付额，在开始申请贷款前一两个月尽量不要再往自己的银行帐户里存入大笔金额，尤其不要存大笔现金。因为每一笔大额资金来源都必须提供相关文件进行解释（通常存款额大于 $2，000 即被视为大额存款。）也不要频繁在自家的几个账户里转帐。解释不清的存款有可能导致贷款不被批准。

非夫妻关系的两人所开的联合帐户，存款占有比例各为一半。只有买自住房时，可以接受亲戚赠与资金。注意，买投资房或为自住房与投资房重新贷款时，不得使用任何赠与资金。

（三）申请贷款步骤：
拿到买卖双方认可的购屋合约 （Ratified Contract)，立即发给贷款经纪人。 随即安排房屋检查，要求卖方杀白蚁，并争取卖方购买房屋设施保险（Home Warranty）。

贷款经纪人会将您的购房合约，薪水单，W2，联邦报税表，银行存款单 （monthly bank statement)，以及贷款申请表等等一并交予利息最好的贷款银行。从2010年1月1日开始，大多数银行只用自己授权的估价公司。贷款经纪会为您安排好房屋估价事宜。若估价低于买价，可要求地产经纪人帮您杀价。房屋估价价值是您贷款中一个重要参数。不论是买房还是重新贷款，贷款额占房屋估价值的 75% 或80%可能会使您能拿到的利息有所不同。一般贷款会在2-3周后获得批准。您会在过户公司签署相关有法律效力的文件。同时向过户公司缴付包括：头款，手续费等费用。如买房，通常银行会在当日放款。

首次购屋要点提醒:

1. 整理预算,确定所选看之房屋的价位范围

2. 锁定房屋类型: Single Family, Townhouse或Condo

3. 锁定几个看房的区域,以学区,交通,环境等做参考因素

4. 选定经纪人, 与您探讨您的具体情况和要求来为您找理想房屋

5. 递交购买书(Offer)之前:

查看房屋价值: CMA (Comparative Market Analysis)
查看居住环境: http://www.city-data.com/  

查看族裔分布: http://www.ffiec.com

请经纪人分析评估房屋开价及市值估价后,再来定自己的出价.千万不要因为听说已经有别的好几个Offer已经递上而盲目加价。

6. 短卖屋 (Short Sale)及银行屋(Bank Owned),在Offer中可要求卖方支付买方的贷款所需费用

7. 贷款人的名字必须要出现在Offer上购屋者的名字里

8. “SOLD AS IS”即为卖方不会出钱维修法律规定方面以外的任何设施

9. 买方无需支付房产经纪人任何佣金，卖方须支付。

10. 整个购屋完成过程会产生的主要费用：

房检 (home inspection cost)，估价 (appraisal fee)，过户公司费用  (title service)，产权保险 (title insurance)，房屋意外险 (hazard insurance)，预付利息(Prepaid Interest)，预付地税和保险(Escrow Account)，贷款费用 (Underwriting fee)，政府交易税 (Transfer Tax, Recordation Tax)。